物流买球网站哪个app靠谱该怎么玩?看看顶级玩家的三大竞争策略

来源:明源云 徐建 2021-09-28 10:18

一场突如其来的疫情,促使人们工作及生活方式发生改变,伴随线上购物比重提升,物流行业成为疫情期间最为“忙碌”的行业之一。

而作为电商经济重要的空间载体,物流买球网站哪个app靠谱也正在历经发展迭代。数据显示,2019年物流买球网站哪个app靠谱的龙头依然是普洛斯,大约占据30%左右的市场份额,但已不是2015年55%的绝对领先地位,内资开发商甚至电商企业涌入,市场来到竞争格局加剧调整的时期。

 

▲2015与2019年物流买球网站哪个app靠谱行业竞争格局

在群雄逐鹿的时代,有两类企业可以活的更为长久,一类是早先占据蓝海市场,并拥有业务护城河的老牌企业,例如普洛斯;另一类是通过差异化思维,依托独门优势的后起新秀,例如万科旗下的万纬物流。

当中有一家物流买球网站哪个app靠谱开发商澳洲嘉民就兼具以上两者优势。其在2005年进入中国市场,比普洛斯仅晚2年,彼时物流买球网站哪个app靠谱市场方兴未艾,大量优质土地与物流项目等待收购。同时嘉民又有独到的投资运营能力,避开与其他龙头公司的同质化竞争。

在前有竞敌,后有追兵的局面下,嘉民来华后保持稳定业绩增长,2019年嘉民在亚洲市场的营业收入达到285.2亿美元,复合增长率达到21.7%,其中中国市场平均出租率97%,股东平均回报率20%,也成为嘉民重点加仓的区域。

 

▲2014-2019年嘉民集团亚洲市场收入趋势

那究竟是什么让嘉民在中国多年来屹立不倒?稳步增长的业绩背后又有着怎样的经营战略?经过整理分析,我们发现三大竞争策略:

精准市场研判,寻找套利空间

1、洞察行业升级趋势,提前布局高端仓储。

自2000年以来,随着中国传统制造业升级,加之电子商务兴起,市场对物流仓储效率开始有更高要求。但传统园区缺乏前期科学选址,货物周转效率和运营管理上普遍效率较低。

相比之下,高标仓储设施拥有完善的建筑结构,加上计算机、通讯和机器人技术的使用,辅以流畅的物流信息规划系统,能实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性,降低仓储成本并减少库存资金占用率。

因此嘉民在初入中国市场时,就敏锐捕捉到中国仓储物流供需环境,坚定选择布局高标仓储设施,此举为其赢得了广阔的市场空间。

直到现在,高标仓储依然是供不应求的状态。

从供给端看,据世邦魏理仕统计,2015年全国高标仓在仓储总供给量中的比例不足 4%。大部分传统物流仓储都是在90年代前建设,建设标准和安保管理无法满足现代化存储需求,想要升级改造就要投入大量资金,还不如重建划算。

 

▲我国高端仓储设施极度匮乏

此外,物流买球网站哪个app靠谱拿地难已不是新鲜事,一方面,政府推行集约用地,逐年下调城市工业用地指标。另一方面,物流买球网站哪个app靠谱相比住宅和商业买球网站哪个app靠谱土地出让金与税收贡献较低,考虑到财政收入,政府很难会批准大片土地建物流基础设施。

从需求端看,与发达国家相比,我国人均高端仓储面积依然远远不够。2015年,中国高标仓储物流设施人均面积不到0.015㎡,不足美国的2%。直到2017年,我国人均高标仓储物流面积也仅有0.1㎡,离日本还差一半。高标仓储供需极度不平衡,蕴藏巨大的市场潜力,这也是嘉民加码投资中国的重要原因。

 

▲2015年中美、2017年中日人均仓储面积差距比较

2、锚定城市群来选址,突出节点城市发力。

物流仓储发展的首要条件是选址,项目能否成功与所在区域的经济水平、产业结构和交通网络密切相关。

对此嘉民有着鲜明的布局路径:从早期立足于上海为首的长三角地区;拓展至以北京、天津为首的京津冀地区;以重庆、成都为核心的成渝城市群;广州、惠阳等地的珠三角区域,以及一些核心城市包括沈阳、青岛、西安、武汉等地。

可以看到,嘉民的区域布局逃不过三个字:“城市群”。

由于物流仓储与人口规模及消费力存在极强的关系,消费力增长已遍及全国各地,但增速最快、能级最高的区域主要还是集中在几个高密度的大型城市群中。

2019年全国社会消费额十强城市中,几乎全是主要城市群的中心城市。城市群不但引领中国经济的发展,还创造出更多中产阶级消费群体,并带来更多的零售额,间接拉动物流园区的仓储需求。

 

▲2019年中国社会消费品零售额十强城市

此外,城市群还拥有发达的基础设施,尤其是仓储物流赖以生存的高速公路路网。一些仓库在两小时车程范围内就能覆盖到上千万人,疫情过后基建托底的方针也加速城市群的路网建设,提供更强的配送条件基础。

针对一线城市拿地愈发困难的情况,近两年嘉民开始由核心城市转移至周边卫星城市布局,但始终没有逃离城市群这一概念。

卫星城市在土地供给、土地价格和用工成本上都相比核心城市具有优势,发达的路网交通降低了运输成本,园区出租价格不会落后核心城市太多。

“立足二线,服务一线”成为嘉民与其他物流买球网站哪个app靠谱商新的布局策略。

3、匹配市场高端定位,定制产品满足需求。

为了匹配高标仓储定位,嘉民选择走定制化路线,并针对中国市场进行因地制宜的改变。

一般相对成熟的海外市场,嘉民走的是纯定制化路线,“有客户就定制,没有客户就不开发”。

进入中国后,由于仓储土地供应有限,客户的定制化意愿不高,嘉民修正了自己的策略,更加注重开发品质和普适性高的标准仓库。

 

▲嘉民在中国定制仓库模式

修正后的定制化模式,则是先买地再与客户谈定制意向,达成协议则定制,否则就开发标准仓库。在目前中国市场完工的仓库中,有70%-80%是定制的,在建的项目中约70%也是定制的。

基金模式杠杆收购,轻重结合快速扩张

1、基金模式打造闭环,拓展多元业务渠道。

众所周知,物流买球网站哪个app靠谱属于典型的重资产运营,项目前期开发投入大,后期回本慢,如果要抢占市场,资金就是必须要越过去的坎。

而嘉民通过物流买球网站哪个app靠谱基金模式,不但成功解决规模扩张所需的资金问题,还能够“一鱼多吃”,拓展出多元化盈利渠道。

具体来说,物流买球网站哪个app靠谱的基金模式是由嘉民将募集的买球网站哪个app靠谱基金来收购自己手中的成熟物业,再将回流资金开发新项目,基金将物业返租给嘉民进行运营管理。

在这种模式下,物业开发、物业管理和基金管理可以实现业务流与资金流的闭合循环。

 

▲物流买球网站哪个app靠谱基金管理模式

首先,物业开发是基础业务,扮演“产品生产者”的角色。开发部门配合外部资金对物流园区进行土地开发,成型后的资产可以出售给旗下基金或者第三方,此举主要获得开发性收入。

其次,物业租赁是长期业务,承担“收入补充者”的角色。作为业主方代表的基金管理部门获得交付的物流园区后,交由物业管理部门负责出租,获得租赁收入。而物业管理部门对资产进行日常维护,又可以获得管理收入。

最后,物业投资是核心业务,作为“融资者”与“主要利润赚取者”双重角色。嘉民的基金管理部门与外部资本合力组建基金,一方面嘉民作为GP负责管理基金日常运作,获得管理费用与部分基金投资收益,另一方面通过基金购入成熟物业,实现重资产剥离,回笼资金。

此模式的关键在于基金管理部门,它是兑现轻资产运营战略,实现资金快速流转、规模迅速扩张的纽带。从2014至2019年嘉民亚洲市场的收入结构就不难看出,物流基金投资收益远远超过开发和租赁收益,成为规模增长的助推剂。

 

▲嘉民2014-2019年亚洲市场收入结构分析

2、杠杆收购减轻压力,小股操盘快速扩张。

传统重资产模式下,物业开发投入大、资金回笼慢、项目周转率低,要么通过快周转的销售收回投资,要么通过长期租赁逐步收回投资,回收期通常在10年以上,企业长期处于资金承压的边缘。

而基金模式下,引入外部资本相当加了资金杠杆,有助于提前兑现物业开发利润,缩短投资回收期。将这些资金投入新的开发项目,减轻了企业资金压力。

 

▲嘉民中国市场两大基金

以嘉民中国的物流基金为例,嘉民在私募基金中不控股,在基金中仅占20%的份额,其余80%属于加拿大养老基金投资董事会。相当于用1倍的钱就撬动了4倍的资本杠杆,再加上11.0%的债务杠杆,总资本杠杆将放大到4.5倍,而且还能保持对物业的管理权。

资本杠杆+债务杠杆的运用使得投资回收期可以缩短到 2-3 年,提高了项目周转率,解决持有物业的资金沉淀难题,嘉民能在不拖累企业报表的前提实现小股操盘式的扩张。

重视运营服务,为客户实现高效仓储

1、整合智能生态,提升业务效能。

虽然基金模式成为物流买球网站哪个app靠谱主流,但很多企业却在这场“资本浪潮”当中陷入迷茫,认为只要不断融资、收购、开发就可以达到规模化的增长效应,忽视了一个重要点:资产“体重”越大,往往就存在管理上的“身体负担”。

而科技手段,正是解决传统管理效率低下的良药。面对海量订单需求,有科技加持的高标准仓储,能够保证客户企业的存货周转率,提升园区运营能效。

因此,嘉民在规模扩张的同时开始整合智能生态资源。2018年,嘉民与菜鸟联手,通过实现菜鸟前沿的物联网技术、边缘计算和人工智能等技术在物流领域的大规模应用,推进智慧物流园区的建设。

科技赋能实现业务提效的场景有很多,例如园区的日常监测通常采用人工巡检,而借助物联网传感器,将园区内的各种设备连接,实现对园区温度、湿度等环境的实时监测,将数据通过低功耗传到中控室,相比人查更具效率。

从业务需求出发,嘉民借助生态伙伴,使园区运营实现可视化、可追溯和可预警,让物流管控精细、高效、透明、智能,为客户提升物流运转效率。

2、低碳环保改造,降低运营成本。

能耗成本是物流园区运营成本的大头,低碳环保设计不仅能降低运营成本,在社会树立具有社会责任感的企业形象。

为此,近几年嘉民采用软硬结合的方式打造环保建筑。

在硬件方面,针对LED节能照明设施加入位移传感器,两年节省下的电费就足以覆盖灯具成本;采用屋顶太阳能发电,提供园区13.5%的用电量;热回收和热泵技术的灵活暖通空调系统,最大限度节约资源。

在软件方面,配合智能电表,分别计量照明、风机、冷气机等等的用电量,通过提取用户使用数据进行对比分析,调节使用习惯以降低用电量。

低碳环保理念不仅让嘉民获得业界的认可,也赢得客户的青睐。

在2018年GRESB买球网站哪个app靠谱评估领域可持续性表现和低碳减排评估中,嘉民集团位列全球第二。嘉民在中国上海的首个绿色工业项目青浦现代产业园,自2015年竣工后就实现了出租率97%,背后也透视出客户对嘉民品牌与运营能力的认同。

 

▲嘉民集团在2018年GRESB的环保评估排名前列

结语

总体而言,作为传统的物流买球网站哪个app靠谱开发商,嘉民收入增长的秘诀,在于三大竞争策略:其一是前瞻性的投资思维,包括掘金高标仓的蓝海市场、布局城市群发力、提供定制化产品;其二是成熟的基金模式,不仅拓宽了收益渠道,还能借资本杠杆实现规模扩张;其三是在运营服务上注重科技与环保的规划设计,保证客户物流周转效率的同时,打造出超强的企业品牌。

这些战略思路,都可以作为日后新进市场的企业及业内人士的参考。

文章来源:明源云

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项目名称城市商业面积类型开业时间
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
3万平米
城市综合体
开业7年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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